All Items
Konsep Pembangunan Berbilang Tingkat dan Pemilikan Strata
Bangunan Khas
Tanggungjawab Pemilik Petak
Pengurusan Skim Strata
1. Apakah yang dimaksudkan sebagai “Skim Strata”?
Skim strata adalah sejenis pembangunan di mana bangunan berbilang tingkat dan/atau tanah yang dipecah bahagikan kepada unit-unit atau petak-petak, petak-petak aksesori dan harta bersama, dalam satu lot tanah yang sama.
Bangunan berstrata dibina untuk tujuan kediaman, komersial (perniagaan, pejabat dan sebagainya) atau bercampur. Contoh-contoh skim strata adalah seperti berikut:
a. Kediaman
Pangsapuri, Kondominium, Rumah Bandar, Petak Tanah (komuniti berpagar)
b. Komersial
Kedai, Pejabat, Pusat Membeli Belah, Pangsapuri Servis
2. Apakah itu hakmilik strata?
Hakmilik strata adalah dokumen hakmilik yang dikeluarkan oleh Pejabat Pengarah Tanah dan Galian (PTG) Negeri bagi setiap unit (petak) dalam skim strata.
3. Apakah komponen utama dalam skim strata?
Komponen utama dalam skim strata adalah:
a. petak/ petak tanah (lazimnya dikenali sebagai unit kediaman/komersial yang dijual oleh pemilik tanah kepada pembeli petak); dan
4. Apakah yang dimaksudkan dengan petak dan petak tanah. Apakah perbezaannya dengan petak aksesori dan harta bersama?
Petak/petak tanah lazimnya dikenali sebagai unit kediaman/komersial yang dijual oleh pemilik tanah kepada pembeli petak.
Petak aksesori pula adalah petak yang digunakan bersama-sama dengan suatu petak/ petak tanah. Petak aksesori tidak boleh diurus niaga berasingan dengan petak/ petak tanah yang berkaitan. Contoh petak aksesori adalah tempat letak kenderaan dan balkoni. Petak aksesori tidak semestinya diwujudkan di dalam satu-satu skim. Ianya adalah bergantung kepada pelan bangunan yang telah diluluskan oleh PBT.
Harta bersama pula adalah kesemua sekian banyak daripada lot yang tidak terkandung dalam mana-mana petak/ petak tanah termasuk petak aksesori atau mana-mana blok sementara seperti dalam pelan strata yang diluluskan. Contoh harta bersama adalah kolam renang, bilik serbaguna, lif, tangga dan sebagainya.
Mana-mana bahagian dalam lingkungan sempadan lot skim strata yang tidak terkandung di dalam hakmilik petak atau hakmilik sementara. Contohnya, ruang legar (koridor), jalan masuk, lif, kawasan parkir (yang bukan diuntukkan sebagai petak aksesori) dan rumah sampah.
5. Apakah fungsi umpukan unit syer?
Unit syer yang diumpukkan adalah untuk menentukan:
a. hak mengundi bagi pemilik petak; dan
b. jumlah caruman fi pengurusan yang perlu dibayar kepada Perbadanan Pengurusan.
6. Siapakah yang akan memohon hakmilik strata?
Pemilik tanah dipertanggungjawabkan untuk memohon pecah bahagi bangunan/tanah bagi pendaftaran hakmilik strata. Pemilik tanah boleh terdiri daripada individu/syarikat/ koperasi/pertubuhan/badan-badan lain termasuk pemaju.
7. Sekiranya syarikat pemilik tanah/ pemaju digulung siapakah yang diwajibkan mengemukakan permohonan hakmilik strata?
Dalam keadaan pemilik tanah adalah pemaju dan syarikat pemaju digulung, pelikuidasi bertanggungjawab untuk mengemukakan permohonan hakmilik strata bagi pihak syarikat pemaju yang telah digulung. Pelikuidasi mempunyai obligasi sebagai pemaju sepertimana diperuntukkan di bawah seksyen 5 Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 [Akta 118].
8. Apakah syarat-syarat permohonan hakmilik strata?
Syarat-syarat permohonan pecah bahagi bangunan/tanah bagi pendaftaran hakmilik strata di bawah Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) adalah seperti berikut:
a. tanah dipegang di bawah hakmilik tetap (final title) iaitu hakmilik yang telah diukur halus dan bukannya hakmilik sementara (qualified title);
b. tanah tidak tertakluk kepada gadaian atau lien;
c. permohonan tidak bertentangan dengan kategori penggunaan dan syarat nyata tanah;
d. baki tempoh pemilikan tanah tidak kurang daripada 21 tahun, jika tanah dipegang di bawah hakmilik bertempoh;
e. bangunan didirikan di dalam sempadan lot tanah;
f. Sijil Cadangan Pelan Strata (CPSP) telah diluluskan oleh Jabatan Ukur dan Pemetaan (JUPEM); dan
g. mempunyai Sijil Layak Menduduki (CFO)/Sijil Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC) (mengikut mana yang berkenaan).
9. Bagaimanakah pemilik tanah/ pemaju hendak memohon hakmilik strata?
Terdapat beberapa langkah yang perlu diambil oleh pemilik tanah/pemaju bagi mengemukakan permohonan hakmilik strata iaitu:
a. memastikan syarat-syarat memohon hakmilik strata seperti syarat-syarat bangunan, tanah dan syarat asas yang lain yang ditetapkan di bawah Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) dipatuhi;
b. menyelesaikan perkara-perkara berkaitan tanah dan bangunan;
c. membuat permohonan Sijil Formula Unit Syer (SiFUS) kepada Pejabat Tanah dan Galian Negeri (PTG) Negeri untuk kelulusan unit syer dan memfailkan Jadual Petak kepada Pesuruhjaya Bangunan (Commissioner of Building - COB); d. mengemukakan permohonan Sijil Cadangan Pelan Strata (Certificate of Proposed Strata Plan - CPSP) kepada Jabatan Ukur dan Pemetaan (JUPEM) Negeri; dan
e. menentukan jenis permohonan strata sama ada di dalam kategori permohonan pecah bahagi bangunan, pecah bahagi bangunan dan tanah atau pecah bahagi tanah. Seterusnya mengemukakan permohonan hakmilik strata beserta dokumen-dokumen yang diperlukan ke Pejabat Pengarah Tanah dan Galian (PTG) Negeri.
10. Siapakah yang akan meluluskan permohonan pecah bahagi bangunan?
Pengarah Tanah dan Galian (PTG) Negeri mengikut lokasi di mana hartanah tersebut terletak bertanggungjawab meluluskan permohonan tersebut.
11. Di manakah semakan status permohonan hakmilik strata boleh dilaksanakan?
Urusan permohonan dan pendaftaran hakmilik strata adalah di bawah bidang kuasa Pejabat Pengarah Tanah dan Galian (PTG) Negeri mengikut lokasi di mana hartanah tersebut terletak. Maka, semakan status permohonan hakmilik strata boleh berhubung dibuat dengan Bahagian/Unit Hakmilik Strata di Pejabat PTG Negeri yang berkaitan.
12. Apakah kelebihan memiliki hakmilik strata berbanding pemilikan hanya melalui perjanjian jual beli?
Antara kelebihan memiliki hakmilik strata adalah:
a. pemilikan dijamin oleh Kerajaan;
b. memudahkan urusniaga petak;
c. memudahkan turun milik akibat kematian;
d. perjanjian jual beli hanya mempunyai hak mengikut undang-undang kontrak sahaja;
e. memudahkan urusan penubuhan perbadanan pengurusan; dan
f. membolehkan pengurusan oleh pemilik petak tanpa campur tangan pemaju.
13. Apakah yang boleh dilakukan oleh pemilik petak sekiranya pemilik tanah tidak memohon hakmilik strata?
Sekiranya pembeli petak mendapati bahawa permohonan hakmilik strata masih belum dibuat oleh pemilik tanah/pemaju (jika pemaju sebagai pemilik tanah), pembeli petak perlu terlebih dahulu membuat semakan dengan Suruhanjaya Syarikat Malaysia mengenai status syarikat pemilik tanah/pemaju.
Bagi situasi di mana pemilik tanah/pemaju yang masih wujud/syarikatnya berstatus aktif, pembeli petak boleh merujuk kepada pemilik tanah/pemaju mengenai status permohonan pendaftaran hakmilik strata.
Bagi situasi di mana pemilik tanah/pemaju telah digulung, pembeli petak boleh menghubungi pelikuidasi* atau pegawai penerima yang dilantik untuk membuat permohonan hakmilik strata. Jika permohonan hakmilik strata tidak dilaksanakan oleh pelikuidasi atau pegawai penerima, pembeli petak boleh melalui Badan Pengurusan Bersama (Joint Management Body - JMB) mendapatkan perintah mahkamah bagi memohon hakmilik strata.
Selain itu, pembeli petak boleh membuat aduan kepada Pejabat Pengarah Tanah dan Galian (PTG) Negeri untuk mengambil tindakan penguatkuasaan dan pendakwaan ke atas pemilik tanah/pemaju yang gagal memohon hakmilik strata mengikut seksyen 8 Akta 318.
Catatan: Untuk sebarang maklumat lanjut mengenai pelikuidasi, sila rujuk Jabatan Insolvensi Malaysia (MdI).
14. Apakah isu yang menyebabkan kelewatan pendaftaran hakmilik strata?
Antara isu umum yang dikenal pasti menyebabkan kelewatan permohonan dan pendaftaran hakmilik strata adalah:
a. permohonan melibatkan bangunan khas yang tidak mempunyai Sijil Layak Menduduki atau Certificate of Fitness for Occupation (CFO), pelan bangunan yang diluluskan dan dokumen-dokumen lain yang menjadi syarat permohonan dan kelulusan hakmilik strata;
b. pemilik tanah/pemaju* gagal dikesan atau meninggal dunia (individu) atau telah digulung (syarikat);c. pemilik tanah/pemaju* mempunyai masalah kewangan dan pengurusan;
d. tanah masih terikat dengan gadaian yang berkuat kuasa (belum dilepaskan);
e. tanah masih dipegang di bawah hakmilik sementara (qualified title);
f. struktur bangunan yang didirikan memerlukan kelulusan permit ruang udara;
g. struktur bangunan yang dibina di luar sempadan lot tanah;
h. terdapat tunggakan cukai tanah;
i. pelan cadangan strata tidak mengikut pelan bangunan yang diluluskan;
j. pindaan ke atas permohonan terutamanya pelan cadangan strata sepanjang proses permohonan;
k. terdapat kesilapan teknikal atas pelan cadangan strata yang dikemukakan;
l. permohonan yang dikemukakan tidak lengkap/tidak mematuhi ketetapan pihak berkuasa; dan
m. terdapat pindaan/perubahan ke atas pelan bangunan/ pembinaan.
* Pemaju merupakan pemilik tanah.
15. Bilakah tindakan penguatkuasaan boleh diambil ke atas pemaju?
Tindakan penguatkuasaan boleh diambil ke atas pemaju dalam 2 keadaan iaitu:
a. tidak memohon Sijil Cadangan Pelan Strata (Certificate Proposed Strata Plan - CPSP) kepada Jabatan Ukur dan Pemetaan dalam tempoh 3 bulan (+1 bulan lanjutan atas permohonan) selepas peringkat struktur utama atau bangunan siap atau penjualan mengikut mana yang berkaitan; atau
b. tidak memohon pecah bahagi bangunan atau tanah kepada Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Negeri dalam tempoh 1 bulan (+1 bulan lanjutan atas permohonan) selepas kelulusan CPSP.
16. Apakah tindakan penguatkuasaan yang boleh dikenakan ke atas pemaju apabila berlaku kegagalan/ kelewatan mengemukakan permohonan hakmilik strata?
Dalam kes pemaju adalah pemilik tanah dan tidak atau lewat mengemukakan permohonan hakmilik strata, pemaju adalah melakukan suatu kesalahan di bawah seksyen 8(7) Akta 318 dan tindakan penguatkuasaan di bawah boleh dikenakan ke atas pemaju apabila disabitkan:
(a) dikenakan
i. denda tidak kurang RM10 ribu tetapi tidak lebih RM100 ribu; atau
ii. penjara tidak lebih 3 tahun; atau
iii. kedua-duanya;
(b) jika kesalahan berterusan, denda tidak kurang RM100 tetapi tidak lebih RM1,000 bagi setiap hari kesalahan terus dilakukan; dan
(c) diperintahkan untuk memohon hakmilik strata dalam tempoh yang ditetapkan dalam mahkamah.
17. Siapakah yang bertanggungjawab untuk menguatkuasakan kegagalan pemaju/pemilik tanah memohon hakmilik strata?
Pihak yang bertanggungjawab untuk menguatkuasakan kegagalan pemilik tanah/ pemaju (jika pemaju adalah pemilik tanah) memohon hakmilik strata tersebut adalah Pejabat Pengarah Tanah dan Galian (PTG) Negeri mengikut lokasi di mana hartanah tersebut terletak.
18. Jika pemilik tanah sudah diambil tindakan penguatkuasaan pada peringkat permohonan CPSP kepada JUPEM, adakah pemilik tanah boleh dikenakan tindakan penguatkuasaan lagi jika lewat/tidak mengemukakan permohonan hakmilik strata kepada PTG Negeri?
Ya. Pemilik tanah/ pemaju (jika pemaju adalah pemilik tanah) masih boleh dikenakan tindakan penguatkuasaan berdasarkan aduan yang diterima jika gagal mengemukakan permohonan hakmilik strata ke Pejabat Pengarah Tanah dan Galian (PTG) Negeri mengikut seksyen 8(3) dan seksyen 8(5) Akta 318.
19. Apakah yang dimaksudkan dengan “bangunan khas”?
Bangunan khas merupakan mana-mana bangunan yang diduduki sebelum Jun 1996, atau dari Jun 1996 sehingga 11 April 2007, yang diklasifikasikan sebagai bangunan khas oleh Pihak Berkuasa Negeri.
Bangunan khas biasanya tidak mempunyai Sijil Layak Menduduki (Certificate of Fitness for Occupation - CFO)/ Sijil Perakuan Siap dan Pematuhan [Certificate of Completion and Compliance - CCC) dan pelan bangunan di mana tidak mematuhi syarat permohonan hakmilik strata yang ditetapkan mengikut Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318).
20. Apakah inisiatif yang dilaksanakan oleh Kerajaan bagi membolehkan hakmilik strata dikeluarkan untuk bangunan khas?
Inisiatif yang dilaksanakan oleh Kerajaan bagi membantu permohonan hakmilik strata untuk bangunan khas adalah:
a. penambahbaikan dari aspek perundangan :
-memperuntukkan tafsiran “bangunan khas” di dalam Akta Hakmilik Strata 1985 [Akta 318] bagi bangunan bertingkat lama yang diduduki sebelum Jun 1996, atau dari Jun 1996 sehingga 11 April 2007; dan
-menambahbaik peruntukan mengenai permohonan hakmilik strata di dalam Akta 318 dengan mengecualikan dokumen tertentu bagi permohonan hakmilik strata yang melibatkan bangunan khas.
b. penubuhan Kumpulan Wang Amanah Tabung Khas Hakmilik Strata yang menyediakan dana untuk membiayai kos permohonan hakmilik strata bagi bangunan khas.
21. Adakah hakmilik strata yang dikeluarkan oleh Pejabat Pengarah Tanah dan Galian (PTG) Negeri selepas kelulusan permohonan hakmilik strata didaftarkan atas nama pembeli petak?
Tidak. Hakmilik strata yang dikeluarkan oleh Pejabat Pengarah Tanah dan Galian (PTG) Negeri selepas kelulusan permohonan hakmilik strata akan didaftarkan atas nama pemilik tanah atau pemaju (jika pemaju adalah pemilik tanah) sebagai pihak yang memiliki tanah yang memohon hakmilik strata.
22. Apakah yang perlu dibuat oleh pembeli petak untuk memastikan hakmilik strata yang didaftarkan atas nama pemaju (sebagai pemilik tanah) ditukar kepada nama pembeli petak?
Selepas hakmilik strata didaftarkan dan dikeluarkan oleh Pejabat Pengarah Tanah dan Galian (PTG) Negeri atau Pejabat Tanah Daerah (mengikut jenis hakmilik) atas nama pemaju (sebagai pemilik tanah), pemilik tanah/pemaju dan pembeli petak hendaklah menyempurnakan pindah milik melalui Borang 14A Kanun Tanah Negara untuk menukar nama pemilik tanah/ pemaju kepada nama pembeli sebagai pemilik petak yang didaftarkan atas dokumen hakmilik strata setelah menerima notis daripada pemaju. Urusan pindah milik boleh merujuk kepada peguamcara yang dilantik.
23. Apakah kepentingan pindah milik?
Penyempurnaan pindah milik oleh pemaju dan pembeli membolehkan nama pembeli didaftarkan sebagai pemilik petak dalam dokumen hakmilik strata yang dikeluarkan bagi petak yang dibeli dan dimiliki olehnya. Pendaftaran ini membuktikan pemilikan mutlak pembeli ke atas petaknya dan memperuntukkan kuasa kepada pembeli ke atas semua urusan pemilikan berkaitan petaknya.
Apabila satu per empat (¼) daripada jumlah unit syer yang diumpukkan bagi sesuatu skim strata telah melaksanakan pindah milik, pemaju perlu memanggil Mesyuarat Agung Tahunan Pertama Perbadanan Pengurusan dan ahli jawatankuasa bagi Perbadanan Pengurusan boleh dilantik dari kalangan pemilik petak. Dengan itu, pemilik petak dapat mengurus dan mengawal skim strata tanpa penglibatan pemaju.
24. Apakah tanggungjawab pemilik petak?
Pemilik petak perlu menjelaskan caj pengurusan kepada Perbadanan Pengurusan, cukai petak* kepada Pejabat Tanah dan cukai taksiran kepada Pihak Berkuasa Tempatan (PBT).
* Bagi negeri yang belum melaksanakan cukai petak, pemilik petak perlu menjelaskan bahagiannya bagi cukai tanah kepada Perbadanan Pengurusan.
25. Apakah kesan jika pemilik petak tidak membayar cukai petak?
Jika pemilik petak tidak membayar cukai petak bagi petak yang dimilikinya, petak berkenaan boleh dirampas oleh Pihak Berkuasa Negeri (PBN).
26. Bagaimanakah pemilik petak boleh menyemak urusan cukai petak dan bayaran cukai?
Pemilik petak boleh menyemak urusan cukai petak dan bayaran cukai seperti berikut:
Semakan Cukai Petak
Semakan cukai petak boleh dilaksanakan di portal e-hasil Pejabat Pengarah Tanah dan Galian (PTG) Negeri/hadir ke mana-mana kaunter hasil Pejabat Tanah dan Daerah (PTD) seluruh negeri atau di kaunter hasil PTG Negeri untuk mendapatkan bil.
Untuk semakan dan bayaran cukai petak, maklumat berikut diperlukan:
(i) No. Akaun Cukai Petak (tertera di dalam salinan bil cukai petak); atau
(ii) Maklumat Hakmilik (No. Hakmilik, No. Lot, No. Petak, Mukim).
Bayaran Cukai Petak
Bil cukai petak akan dikeluarkan oleh PTG/PTD atas nama pemilik petak mengikut pendaftaran dalam dokumen hakmilik strata. Bagi pembeli petak yang telah menyempurnakan pindah milik, nama akan didaftarkan sebagai pemilik petak atas dokumen hakmilik strata dan bil cukai petak akan diterima olehnya. Setelah menerima bil cukai petak, maka bayaran tersebut boleh dijelaskan di PTG/PTD di mana hartanah tersebut terletak atau apa-apa cara pembayaran yang telah disediakan oleh Pihak Berkuasa Negeri (PBN).
27. Bolehkah pindaan dibuat ke atas syarat nyata petak oleh pemilik petak dan kenapa?
Tidak boleh kerana syarat nyata petak yang menunjukkan kegunaan petak digambarkan melalui umpukan unit syer dan pengiraan bagi menentukan cukai petak. Di samping itu, ia turut tertakluk kepada syarat nyata bagi hakmilik tanah induk (master title).
28. Bolehkah pemilik petak mencantumkan petak-petak strata yang dimilikinya?
Boleh sekiranya petak-petak tersebut berdampingan dan setiap petak tersebut sekurang-kurangnya berkongsi satu sempadan seperti lantai/siling/dinding dengan syarat kesemua petak dimiliki oleh orang atau badan yang sama. Satu hakmilik strata baharu akan dikeluarkan bagi petak-petak yang telah dicantumkan.
Apabila dibuat percantuman, bilangan unit syer bagi petak baharu hendaklah sama banyak dengan jumlah bilangan unit syer bagi petak-petak yang disatukan.
29. Bolehkah pemilik petak memecahkan petak strata yang dimilikinya?
Pemilik petak boleh memohon untuk memecahkan petak kepada dua petak atau lebih, di mana setiap satunya akan dikeluarkan dengan hakmilik strata yang berasingan.
Apabila dibuat pecahan petak, bilangan unit syer setiap petak hendaklah nombor bulat sebagaimana diluluskan oleh Pejabat Pengarah Tanah dan Galian (PTG) Negeri dengan syarat jumlah bilangan unit syer bagi semua petak baharu hendaklah sama dengan bilangan unit syer bagi petak yang dipecahkan itu.
30. Apakah perbezaan di antara Akta Hakmilik Strata 1985 dengan Akta Pengurusan Strata 2013?
Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) adalah perundangan berkaitan permohonan dan pemilikan strata dan perkara yang berkaitan termasuk cukai petak.
Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) merupakan perundangan yang berkaitan dengan hal-hal pengurusan strata termasuk tanggungjawab dan peranan Badan Pengurusan Bersama (JMB), Perbadanan Pengurusan (Management Corporation – MC) serta penubuhan Tribunal Pengurusan Strata.
31. Apakah itu Perbadanan Pengurusan?
Perbadanan Pengurusan merupakan satu pertubuhan yang terdiri daripada semua pemilik petak yang wujud setelah buku daftar strata dibuka bagi menjalankan tanggungjawab dan tugas berhubung pengurusan skim strata. Perbadanan Pengurusan hendaklah kekal turun-temurun serta boleh mendakwa dan didakwa. Perbadanan Pengurusan turut merupakan pemilik kepada harta bersama.
Perbadanan Pengurusan mula berfungsi setelah Mesyuarat Agung Tahunan Pertama diadakan apabila satu per empat (¼) daripada jumlah unit syer telah melaksanakan pindah milik. Pengurusan dan pentadbiran yang dijalankan oleh Perbadanan Pengurusan dikawal di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 [Akta 757] yang diselia oleh Kementerian Perumahan Kerajaan Tempatan (KPKT).
32. Apakah kesan apabila buku daftar strata telah dibuka?
Apabila buku daftar strata dibuka, hakmilik strata akan didaftarkan dan perbadanan pengurusan akan tertubuh secara automatik. Hakmilik strata tersebut akan didaftarkan ke atas nama pemilik tanah/ pemaju. Oleh yang demikian, menjadi tanggungjawab pemilik tanah/ pemaju untuk memindahmilik hakmilik strata tersebut kepada pembeli-pembeli petak. Perbadanan pengurusan yang tertubuh akibat pembukaan buku daftar strata akan dianggotai oleh pemilik tanah/ pemaju sehingga pindahmilik hakmilik strata mencapai ¼ unit syer dari keseluruhan unit syer di dalam sesebuah skim sebelum pemilik tanah/ pemaju boleh menyerahkan tanggungjawab sebagai perbadanan pengurusan kepada pembeli-pembeli petak melalui mesyuarat agung kali pertama perbadanan pengurusan tersebut.
33. Apakah tindakan yang boleh diambil oleh pemilik petak jika berlaku sebarang pertikaian atau timbul sebarang aduan/ pertanyaan mengenai pengurusan skim strata?
Bagi sebarang aduan/pertanyaan mengenai pengurusan skim strata, pemilik petak perlu merujuk kepada Pesuruhjaya Bangunan di Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) mengikut lokasi di mana hartanah tersebut terletak manakala sebarang pertikaian pengurusan hendaklah dibuat kepada Tribunal Pengurusan Strata yang ditubuhkan melalui Akta Pengurusan Strata 2013 di bawah Kementerian Perumahan Kerajaan Tempatan (KPKT).
